整体供求

供应下跌4成，成交渐回暖

2019上半年广州公寓市场供应减少，是近7年来第二低位。

全市供应7514套39.4万㎡，环比跌42%，同比跌15%。

市场成交由2017下半年谷底开始，逐渐回暖，2019上半年成交量恢复至往年“非调控期”水平。

全市成交15072套81.4万㎡ ，环比涨37%，同比涨134%。

月度走势

库存稳步消化，供需恢复平稳

去年底广州发布“1219商服政策”，是对“330政策”后广州商业市场反应的及时优化。

数据显示，“330政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万㎡，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。

“1219商服政策”出台后，市场反应积极，公寓库存稳步消化。

2019年6月去库存周期降至10.2个月，供需恢复平稳；

近7个月月均成交量维持在13.7万㎡的稳定水位。

供应结构

各区供应大幅下跌，增城待售新盘货量大

2019上半年公寓市场以黄埔、花都、南沙区供应为主，但各主力区供应量较去年大幅下跌。

另外，番禺区在万博、大石商圈在售商业项目被消化后，供应量环比、同比跌幅接近9成。

中心区仅海珠、荔湾、天河区有少量可售公寓项目获得供应。

增城区凯达尔枢纽国际广场大批量公寓获得批售，其将会是下半年市场成交的焦点项目之一。

市场特征一

可售个人项目仍为主流，成交占比超9成

2019上半年广州公寓市场成交主力仍为330前出让地块项目，成交占比高达99.87%。

原因一：“1219商服政策”前，广州公寓成交低迷，库存积压明显。

政策出台后，开发商开始积极推售前期积压的商服产品，故上半年仍为“可售个人项目”的主场。

原因二：近两年受调控政策影响，商服项目施工建设放缓，供应及新项目减少。

目前新入市的“禁售个人”项目仅有碧桂园星荟、富士康科技小镇、思科智慧城（待售）。

上半年总批售面积约4.5万㎡，对市场影响不大。

市场特征二

产城新区+湾区利好板块成交活跃

2019上半年外围主力四区公寓市场较为活跃，成交贡献比达78%，九大活跃板块集中于此。

TOP2板块为花都迎宾大道、黄埔中新知识城两大产城融合新区，广州国际空港中心、合景天峻上半年公寓成交量达千套以上。

南沙受大湾区规划影响，新一轮供需涌现，多个热门板块成交上榜。

荔湾区广钢新城是市中心唯一挤进TOP10的活跃板块，上半年中海、碧桂园项目表现理想。

市场特征三

30-50㎡公寓占比近半

小面积公寓淡出市场

2019上半年广州公寓市场成交面积段仍以30-50㎡为主力，占比基本维持在5成。

50-80㎡公寓占比提升明显 ，反之两三年前流行的极小公寓因市场监控、居住体验差等原因逐渐退出市场，30㎡以下公寓成交占比缩减至4%。

后市趋势

可售个人公寓项目减少，稀缺性凸显

广州合理放松商业市场调控政策后，公寓市场供需回归；

2019上半年可售个人项目力撑大市，下半年此趋势会否延续?

市况：库存压力缓解，可售个人项目货量逐减

政策优化持续显效，上半年广州公寓库存稳步消化，去库存周期现已降至10.2个月。

现时库存主要集中番禺、花都、南沙、黄埔四大主力区以及海珠区，各区库存量可控。

趋势：禁售个人项目开始入市，可售个人项目稀缺性凸显

近年来，广州以“定向出让商服用地”的方式全面发动招商引资，近两年定向出让商服用地的占比达100%。

此外，“330政策”出台后，广州将近8成商服用地要求有一定比例的自持，其中约4成要求自持7成以上。

后市，广州大部分新增商业供应将针对企业自用或出租，正在进入市场销售的规模将进一步收窄。

加上“禁售个人”的规定，未来广州商业市场购买主体或转向企业及投资机构，回归经营属性。

上半年部分“禁售个人项目”开始入市，如富士康科技小镇，思科智慧城等。

故“可售个人项目”将“买少见少”，稀缺性凸显，预计下半年公寓市场仍将保持高活跃度。

来源：广州中原研究发展部