（来源：买房之前）

香港楼市又一次走在悬崖边上。9月2日，摩根大通发布报告，通过模拟多个最坏的场景对香港地产板块进行压力测试，结果表明：住宅楼价和零售租金均下跌三成，写字楼租金下跌四成。目前，香港地产股已经下行，较今年4月的高位下跌19%。对香港楼市的担心，随着香港事态的发展而日益加重。上周，彭博社针对香港楼市表现称，香港楼市依然坚挺，最新发售的会德丰地产开发的新界将军澳Marini项目，当时获得14倍超额认购。上周五，该楼盘开盘，给予最高近8折优惠（折合每平米15万至22万元港币），超额认购两倍，明显低于预期。摩根大通分析：假设目前香港平均房价与家庭收入之比从目前的14倍跌至10倍的历史平均水平，那么楼价将下跌30%；假设旅游消费减少70%、本地消费减少10%，那么零售额将下跌30%，零售租金也将下跌三成；目前香港核心区的写字楼租金水平较新加坡核心区高出1.6倍，如果香港因出现“信任危机”而致跨国企业搬离，那么两地的租金差距将缩减至60%，与1997年亚洲金融风波和2008年金融海啸时持平，香港写字楼的租金则会从目前水平下降40%。

香港房价下跌，已经成为共识。美国银行预计，香港房价短期将下跌约10%。香港政府对未来经济风险已发出预警。香港特首林郑月娥说，造成的损失可能比2003年SARS疫情时更为严重。在今年6月前，位居全球房价第一的香港楼市还被普遍看好。港财政司司长陈茂波当时表示，香港楼市自1月起反弹，1月至4月较2018年第四季度急升42%；楼价也已连升4个月，较2018年12月反弹9%，且楼市在2019年5月份仍然活跃。香港的动乱，正在把香港房价推下悬崖，一同被推下去的还有香港的零售业、旅游业、酒店业等。位于铜锣湾的罗素街，曾被评为“全球最贵商业街道”，Prada曾以900 万港元月租拿下该街近1400 平方米铺位，最近决定将在2020 年租约到期后不再续约。据悉，业主最近正以四折价格（500 万港元）放租。香港零售协会主席谢邱安仪提到，该协会近日在香港报道刊登广告“致全港商铺业主：恳请与零售、餐饮界共度时艰，向租户减租5成，为期六个月。无言感激！”

香港经济的坏消息，与日俱增。香港的星级酒店正在大幅降价。据《财经》报道，香港西环某酒店，一套房价格由4000港币降到不足600元，有游客表示将把香港几个高级酒店都住一遍。香港特区政府近日将2019年的经济增速预期由2-3%调降至0-1%，在推出一系列“派糖”措施后，将于10月在出台《施政报告》时，推出“大胆措施”恢复经济。然而，如果动荡不休，再好的措施也难以发挥效力。

香港人，堪称全球最热衷买房的人群，历史上每次房价大跌，总能造就一批新富豪。在过去三十年里，香港经历过多次动荡，其楼市、房价发生多次戏剧性变化。上世纪八十年代香港归回祖国谈判期间、1997年亚洲金融危机、2003年SARS疫情、2008年的全球金融海啸、2014年的“占中事件”均使香港房价和租金大幅下挫，然而每次大幅下跌后，香港楼市又总能得到更强劲的反弹。

香港房价

然而，这一次似乎与以往不同。

香港房价自1980年代到1997年回归祖国，房价一直高歌猛进，即使有些波动，都无碍曲线整体向上。然而，1998年到2004年，香港房价遭遇最重大的打击。其外部原因是1997年亚洲金融危机，香港处身风暴中心。但坚决阻击索罗斯，以及中国内地经济的强大对抗能力，使得香港经济迅速恢复。真正打垮香港房价的，是特首董建华的理想主义情结。

一般来说，第一任总是比较理想化的。董建华为民生计，提出要让七成的香港人买到房子。因此，推出了每年新建8.5万套廉价住宅计划。如果董建华干十年特首，意味着将有85万套低价房冲击香港楼市。果然，2000年，低价房入市，还没完全从金融危机中恢复过来的香港楼市跌入深坑。2004年房价较1997年高点跌了70%。香港众多老牌富豪、明星都栽倒了楼市里。据说，港星钟镇涛亏了2亿元。

2003年，50万上街的香港人把房价下跌和23条混为一谈，要求董建华下台。董建华收起理想，黯然归去。结果，香港缩减保障房计划，房价迈上全球第一，香港也失去了保障民生的一次重要契机。

如今，香港的高房价、高房租，对市民形成生命不能承受之重，同时绑架了有产者和所谓的精英阶层。香港人均居住面积16平方米，房中房人均居住面积仅5平方米，笼屋、劏房、棺材房、纳米房、迷你仓这些新词汇的流行，足以表达香港新一代的悲哀和怨气。

香港人均居住空间（1平方米=10.76平方英尺）

有意思的是，16年后，香港房价高到离谱的地步，一向热衷于保卫香港房价的人们，再次走向街头。

原本，香港楼市本身还是很“健康”的，比如：按揭还款率高、土地供应少、保障房并未冲击楼市，粤港澳大湾区政策有很多利好香港经济的因素。这表明，香港楼市本身并无下行的逻辑，把它推下悬崖的，只能是动乱。

不管终局如何，跌落的香港房价，将是对所有香港人的沉重一击。在一个热爱房子的城市，没有人能置身事外。