有一个观点近期很流行：世界看湾区，湾区看深圳。

在《粤港澳大湾区规划纲要》出台近3个月后，深圳的投资价值开始了新一轮发酵。定位于世界影响力的创新创意之都，并成为粤港澳大湾区的国际综合交通枢纽的背景下，越来越多的人开始涌入深圳，试图分析深圳楼市的发展史，发现其中的规律。

基金史上的传奇人物——彼得·林奇曾说：只要用心对股票作一点点研究，普通投资者也能成为股票投资专家，并且在选股方面的成绩能像华尔街专家一样出色。

事实证明，规律是普遍存在的，并在特定时间会发挥意想不到的作用。

深圳楼市目前形成的房价格局，自有其深刻的道理和硬逻辑。

只有抓住下一轮楼市的板块轮动，选出深圳下一个保值增值的核心区域，才能摸到真正的价值投资之门。

NO. 1｜坪山，进入快车道

很多人对深圳的核心区位认知还停留在关内罗湖、福田、南山。但事实上由于时代的因素，老区开发时期过早，开发强度过大，到最近十几年楼市发展动力不足，面临城市面貌老旧、交通拥堵、配套不足等种种不利因素。

那么，深圳下一个新的中心在哪？

2016年5月，深圳东进战略会议确定发展“龙岗—坪山”中心，政府总投资约1.4万亿，打造为除‘福田—罗湖’中心，‘南山—前海—宝安’中心之外的另一中心，成为推动深圳发展的第三极。

村长从坪山区政府了解到，经市统计局核定，2019年一季度，坪山区实现地区生产总值144.23亿元，增长9.1%，增速排名全市第三。其中规模以上工业增加值增长10.0%，排名全市第二。

第一季度的满意答卷，创新驱动成效显著。数据显示，坪山国家高新技术企业数量大幅增长44%，占全区规上工业总产值比重超5成。

实际上坪山的建设，早已经进入快车道：

18年7月，坪山区人民政府和华为技术有限公司在深圳签署战略合作协议；

（签约仪式）

19年1月，南坪快速三期主线通车，坪山出发40分钟到福田、50分钟到南山；

（南坪三期）

19年2月，坪山区召开会议，透露出教育方面的利好消息，坪山将加快学校建设，确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学。同时，坪山还将引进优质名校“深中”；

（会议纪要）

19年3月，福田区政府与坪山区政府签署了“携手推进粤港澳大湾区区域协同发展框架协议”。福田、坪山超级合体，“福坪区”来袭；

……

NO. 2｜风口上的坪山，即将补涨

坪山的发展速度，已非昔日产业落后之际能比的了。

实际上，2017年坪山才举行揭牌仪式，总面积达51.6平方公里的坪山高新区总体规划编制完成。当年年末，坪山就实现常住人口总数42.80万人，地区生产总值（GDP）605.06亿元，人均生产总值14.48万元，按2017年平均汇率折算，人均生产总值约为21440美元。

根据规划，坪山高新区2030年将吸引50万高端就业人才、70万居住人口，国家高新技术企业达到3000家，总产值达到8千亿~1万亿元。

（区域规划）

作为国家级高新区，坪山的总规划面积是南山的四倍多。

更有人以“西有南山、东有坪山”来形容坪山的产业地位。

我认为，这样的口号本质上显示了坪山对标的就是南山，现在的发展历史更是证明了这一点：2000年的时候，罗湖和福田是绝对的中心，南山科技园还一片荒凉，南山人被叫做“乡下人”。但是到了2005年，西边的南山开始崛起，房价逐渐领涨深圳。

（深圳的多中心版图）

我们回过头来解释这一现象：城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。

在这种板块轮动效应之下，毫无疑问，城市的发展最终会填平洼地，板块之间的差距缩小。

对南山如此，对坪山也是一样。

在去年深圳市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议上，坪山中心区扩容方案获得原则性通过，坪山中心区从4.68平方公里扩容到24.08平方公里，定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”。

扩容意味着什么？

对购房者来说，这就意味着机会，扩容是坪山中心区从城市副中心向深圳东部中心跃升的标志性事件。

而坪山现在是深圳唯一没有被填平的价格洼地，一定会迎来下一轮补涨。

NO. 3｜龙头房企——恒大进入坪山

最先捕捉到楼市这股动向的是聪明的开发商。

位于深圳市坪山新区龙坪路与松坪路交汇处，百万平方综合体恒大城已经拔地而起。

（项目整体效果图）

项目开发商为深圳市鸿腾投资管理有限公司，而该公司最大的股东则是恒大集团（深圳）有限公司，也就是说，实际上是恒大在运作这个项目。

作为世界500强企业集团，恒大于2011年进入深圳市场，恒大天璟、恒大时尚慧谷和恒大城市之光等项目在此后几年陆续问世。2017年12月，恒大一举拿下深圳湾总部基地商业地块，拟建设恒大深圳总部。

过往的经验证明，恒大的项目在深圳选址都是颇有考量的。

而此次进入坪山的恒大城，项目东临坪山大道，西南向是锦龙大道-坪盐通道，西北向是深汕路。项目距南坪三期仅1公里，距离在建的东部过境高速仅2公里。这个区位在坪山也是交通要道，助力坪山成为东进门户枢纽。

项目首次推出的是03地块的6栋和7栋超高层住宅，地面层数分别为40层和44层，产权年限70年，产品面积从76㎡-156㎡，涵盖2至5房产品，其中6栋1单元为三梯五户，6栋2单元、7栋两个单元为两梯四户。

从产品户型来看，整体户型打造上方正实用，满足客户的居住要求。

前面我们也说过坪山的区域价值，实际上恒大城本身产品打造出的价值，更是亮眼。

我总结了一下，恒大城有五大投资价值：

1、醇熟配套，享“一城”生活

项目周边1.5公里内环绕四大公园，东面是燕子岭公园和坪山湿地公园，南眺马峦山郊野公园，东北向是坪山中心公园。

同时，紧邻项目北侧，还规划有占地面积约38万平方米的半月环公园，定位为城市公园，打造为坪山的‘曼哈顿’，是坪山中心区的绿肺。未来，其建设完成将会成为坪山区的新名片甚至成为深圳的新名片。

（小区园林效果图）

2、名校学区，赢在起跑线上

项目周边学校林立，地块的东南侧为正在建设的飞西学校，于2017年已动工，公示竣工时间为2019年10月，飞西学校预计会引进名校（以教育局公式为准）。此外，小区内一期二期各规划有一所18班幼儿园，均为公立的。

值得注意的是，项目600米范围内还有坪山九年一贯制名校——坪山实验学校，2018年中考平均分达376分，而深圳公办、民办高中录取线基本在370分左右，升学率非常高。项目目前所属片区是纳入该学校学区范围的。

3、出行双地铁，享受地铁时代便捷出行红利

在轨道交通方面，项目距离在建的地铁14号线坪山围站直线距离仅500米，由此站出发，经12站仅半小时就可到达福田中心。

而且项目二期与在建中地铁16号线文化中心站更是无缝接驳，由此站出发约20分钟可达大运中心。另外，已开通的厦深高铁坪山站距离本项目直线距离仅1.5公里，驱车5分钟路程，由此到达深圳北站仅15分钟，到达福田站约30分钟。

（轨道路线图）

4、六馆一城，深圳第二个市民中心

项目周边1公里拥有占地为10万㎡的坪山文化中心（简称‘六馆一城’，文化馆、图书馆、影城、演艺中心、展览馆、美术馆、书城）、坪山体育馆、华谊兄弟文化城等文化配套，尽享优越文化生活。

有消息称，六馆一城将打造深圳第二个市民中心。目前，图书馆、美术馆都已开放，其余场馆在年底投入使用。

5、商业配套，东部购物中心

与项目一路之隔是商业体量为8.6万㎡的坪山益田假日广场，它定位为“深圳东部体验特色购物中心”，以“时尚、美食、文化娱乐”三大特色满足消费者需求，引进有华润万家超市、IMAX影城、肯德基等品牌。

而且，项目还自带约13万㎡的商业，定位打造为空中花园式街区，众多商业配套，在小区内就可以满足生活所需。

（商业效果图）

已故的周天王曾说，2019是这辈子改变命运最大的三次机会之一。

现在看来，事情确实在发生变化，如果能抓住这波行情，也许会实现价值的翻倍增长。